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Calculadora de Crédito Hipotecario UVA: Simulador y Tabla de Amortización

El crédito hipotecario en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) representa hoy el principal vehículo de acceso a la vivienda propia en Argentina. Tras la reapertura masiva de líneas de crédito por parte del Banco Nación, Banco Galicia, Banco Macro, BBVA, Santander, Ciudad y otras entidades financieras, miles de familias evalúan dar el salto de inquilinos a propietarios.
A diferencia de un préstamo tradicional en pesos a tasa fija, en un crédito UVA el capital solicitado se transforma al valor oficial de la UVA fijado diariamente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Esto permite arrancar con una cuota inicial significativamente más baja y accesible respecto a los ingresos familiares, pero traslada la incertidumbre inflacionaria a lo largo del tiempo.
Esta herramienta te permite simular en segundos el monto máximo a financiar (habitualmente entre el 70% y el 80% del valor de tasación), el ahorro previo total requerido sumando el anticipo y los gastos de escrituración e hipoteca (~4%), y verificar si la cuota inicial cumple con el límite de afectación de ingresos (que la mayoría de los bancos fija entre el 20% y el 30% del ingreso familiar neto comprobable).

Paso 1: Valor y Financiamiento del Inmueble

Ingresá el precio de tasación y cuánto porcentaje necesitás pedir prestado.

¿Cómo funciona el crédito UVA? El capital solicitado se convierte a Unidades UVA el día del otorgamiento. Tu cuota en UVAs será fija, pero el monto en pesos aumentará mensualmente según la inflación oficial.
Precio de la propiedad
USD
Valor ingresado: $80,000
Sugeridos:
Equivale a: $ 100.000.000
Dólar:
Financiamiento bancario75%
50% (Mínimo usual)75% (Estándar bancos)90% (Tope jóvenes)

Ahorro previo que necesitás tener:

Anticipo (25%):

$ 25.000.000

Gastos de Escritura (~4% est.):

$ 4.000.000

Total a tener ahorrado:

$ 29.000.000

💡

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lightbulbEjemplo práctico y Fórmula

¿Cómo se calcula?

El cálculo del crédito se rige por el sistema de amortización francés expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
  • Determinación del Capital en UVA:

    • El monto a financiar en pesos se convierte a UVA dividiendo por la cotización oficial del BCRA del día de liquidación:
    Capital (UVA) = Monto en Pesos / Cotización Oficial UVA
  • Cálculo de la Cuota Fija en UVA:

    • Bajo el sistema francés, la cuota en UVA se mantiene constante durante todos los meses del préstamo (plazos habituales de 10 a 30 años):
    Cuota (UVA) = Capital (UVA) * [ i * (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ]
    Donde:
    - i: Tasa de interés mensual = TNA / 12 / 100
    - n: Cantidad total de cuotas mensuales (ej: 240 cuotas para 20 años)
    - TNA: Tasa Nominal Anual pactada con el banco (ej: 6% a 9%)
  • Proyección en Pesos bajo Supuestos de Inflación:

    • Dado que la UVA se ajusta diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) derivado de la inflación del INDEC, la cuota en pesos del mes 'm' se proyecta estimando una tasa de inflación mensual supuesta:
    Valor UVA Proyectado(m) = Valor UVA Actual * (1 + Inflación Mensual)^m
    Cuota en Pesos(m) = Cuota (UVA) * Valor UVA Proyectado(m)
    Por este motivo, nuestra calculadora no presenta una única tabla en pesos, sino tres escenarios dinámicos (optimista, base y pesimista) para que evalúes la evolución de tu compromiso financiero con realismo y transparencia.

    Ejemplo paso a paso:

    Ejemplo práctico para la compra de un departamento usado en Argentina:
    - Valor del inmueble: USD 80.000 (equivalente a $100.000.000 ARS a cotización MEP de $1.250).
    - Porcentaje financiado por el banco: 75% ($75.000.000 ARS).
    - Ahorro previo a integrar: Anticipo del 25% ($25.000.000 ARS) + Gastos de escrituración estimados al 4% ($4.000.000 ARS) = Total a tener ahorrado: $29.000.000 ARS.
    - Condiciones del préstamo: Plazo de 20 años (240 meses) a una TNA del 8.5% (TEA del 8.84%).
    - Cotización de la UVA: $2.104,72 (BCRA).
    Resultado del cálculo:
    - Monto del préstamo en UVA: 35.634,20 UVA.
    - Cuota mensual fija en UVA: 309,24 UVA.
    - Cuota inicial estimada (Mes 1 en Pesos): $650.850 ARS.
    - Ingreso neto mensual familiar requerido (para un tope de afectación del 25%): $2.603.400 ARS.
    Bajo un escenario base de inflación del 2.5% mensual, la cuota estimada al término del Año 1 rondará los $875.000 ARS, mientras que el saldo de capital adeudado en UVAs habrá disminuido de 35.634 a 34.980 UVAs tras amortizar los primeros 12 meses.
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    Preguntas Frecuentes

    Es un préstamo para comprar, construir o refaccionar vivienda donde la deuda no se pacta en una cifra fija de pesos, sino en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Cada mes pagás una cantidad fija de UVAs que se multiplican por el valor oficial de la UVA fijado por el BCRA ese día. Como la UVA sube con la inflación, tu cuota en pesos se actualiza mes a mes, pero el monto inicial suele ser mucho más bajo y accesible que en un crédito tradicional a tasa fija.
    La normativa del BCRA y las políticas de los bancos (como Nación, Galicia, Santander o Macro) exigen que la cuota inicial no supere entre el 20% y el 30% del ingreso neto comprobable del titular o del grupo familiar conviviente. Si tu cuota calculada supera ese porcentaje, podés sumar ingresos de tu cónyuge o co-deudores (según la entidad) o bien aportar un anticipo mayor para pedir un monto menor.
    Los bancos financian entre el 70% y el 80% (y hasta el 90% para menores de 30 años en algunas líneas). Por ende, necesitás disponer de entre un 10% y un 30% del valor de la propiedad como anticipo en efectivo, más aproximadamente un 3% a 5% extra en concepto de gastos de escrituración, honorarios notariales de la hipoteca, sellos y comisiones inmobiliarias. Nuestra calculadora incluye una estimación del 4% para que no te lleves sorpresas.
    La mayoría de las reglamentaciones bancarias vigentes contemplan la cláusula de extensión de plazo: si el valor de la cuota sube en una proporción mayor al 10% respecto del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), tenés la opción de solicitar al banco extender el plazo original del crédito hasta un 25% para que la cuota mensual baje y vuelva a acomodarse a tu capacidad de pago.
    Sí, podés realizar cancelaciones anticipadas parciales o totales en cualquier momento. Al precancelar, cancelás directamente capital en UVAs, lo que te permite reducir el plazo restante de años o achicar la cuota fija en UVAs de los meses sucesivos. Si transcurrió al menos una cuarta parte del plazo o 180 días (según el banco y contrato), muchas entidades no cobran comisión por precancelación.
    Nuestra calculadora se conecta en tiempo real a la API oficial de Estadísticas Monetarias v4.0 del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Además, cuenta con un sistema de contingencia redundante conectado con ArgentinaDatos y nuestra propia base de datos, garantizando que siempre tengas la cotización del día o el último valor hábil publicado.

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