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Calculadora de Refinanciación y Cancelación Anticipada de Crédito Hipotecario UVA

Si ya tenés un crédito hipotecario UVA otorgado en Argentina (sea en Banco Nación, Galicia, Santander, BBVA, Macro, Banco Ciudad u otra entidad), es muy común preguntarse si te conviene adelantar dinero para achicar deuda o si resulta conveniente refinanciar la tasa con otra entidad bancaria.
Muchos deudores hipotecarios asumen erróneamente que adelantar cuotas o precancelar un crédito siempre acarrea el pago de una penalidad o comisión bancaria onerosa. Sin embargo, la reglamentación del Banco Central de la República Argentina (BCRA) y los contratos de las principales entidades fijan una regla clave: transcurrido al menos el 25% del plazo original del crédito o 180 días corridos desde su otorgamiento (lo que resulte mayor), la cancelación anticipada —sea parcial o total— es 100% gratuita y sin penalización alguna.
Esta calculadora te permite simular con exactitud tus números reales: comprobar si ya estás exento de comisión, proyectar cuánto capital e intereses futuros te ahorrás al realizar un pago extraordinario (eligiendo entre reducir el plazo en años o aliviar tu cuota mensual) o evaluar si una oferta de menor tasa de interés de otro banco compensa los gastos de traspaso administrativo.
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lightbulbEjemplo práctico y Fórmula

¿Cómo se calcula?

El análisis financiero de refinanciación y cancelación anticipada se apoya en tres motores normativos y matemáticos:
  • Regla del Umbral de Comisión Bancaria (BCRA):

    • El umbral de meses necesarios para cancelar sin costo se define como:
    Umbral (meses) = Máximo( Plazo Original * 0,25 ; 6 meses )
    - Si Meses Transcurridos >= Umbral: Comisión de precancelación = $0.
    - Si Meses Transcurridos < Umbral: Comisión = Monto Cancelado * (% Comisión Banco / 100) * 1,21 (incluye IVA 21%). Habitualmente la alícuota pactada oscila entre el 3% y el 4% + IVA.
  • Cancelación Parcial a Capital (Sistema Francés):

    • Al aplicar un monto extraordinario 'M' sobre el saldo adeudado 'S', el nuevo capital remanente es S_nuevo = S - M. A partir de allí, el usuario elige entre dos caminos:
    - Opción A (Reducir Plazo manteniendo la cuota): Se recalcula el plazo restante 'n_nuevo' mediante la fórmula logarítmica del sistema francés:
    n_nuevo = -ln( 1 - ( i * S_nuevo / Cuota_Actual ) ) / ln( 1 + i )
    Donde i = TNA / 12 / 100. El ahorro surge de las cuotas mensuales e intereses que ya no se pagarán.
    - Opción B (Reducir Cuota manteniendo el plazo): Se mantiene la cantidad de cuotas restantes y la nueva cuota mensual reducida se calcula como:
    Nueva Cuota = S_nuevo * [ i * (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ]
  • Refinanciación con Otro Banco:

    • Se compara el flujo de intereses del crédito actual con el nuevo préstamo bajo la TNA ofrecida, deduciendo la comisión de salida del banco anterior (si aplica) y los costos administrativos de tasación y legajo del nuevo banco para determinar el Beneficio Neto Real.

    Ejemplo paso a paso:

    Caso práctico con números reales en pesos argentinos:
    - Saldo deudor actual: $45.000.000 ARS.
    - Plazo original: 20 años (240 meses).
    - Meses transcurridos: 60 meses (5 años).
    - Plazo restante: 180 meses (15 años) a una TNA actual del 8,5%.
    - Cuota mensual actual aproximada: $443.000 ARS.
    - Intereses futuros proyectados si no se modifica nada (Línea Base): $34.760.000 ARS.
    Comprobación del umbral bancario:
    El 25% de 240 meses son 60 meses. Como ya transcurrieron exactamente 60 meses, el crédito está 100% EXENTO de comisión bancaria por precancelación ($0 costo).
    Simulación con un pago extraordinario de $8.000.000 ARS:
    - Si el usuario elige Reducir Plazo (mantener cuota): El crédito se acorta en 54 meses (ahorra 4,5 años de pagos). El ahorro neto en intereses asciende a más de $14.800.000 ARS.
    - Si el usuario elige Reducir Cuota (mantener 15 años): La cuota mensual desciende de $443.000 a $364.000 ARS (un alivio de bolsillo de $79.000 ARS todos los meses), ahorrando $6.180.000 ARS en intereses.
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    Preguntas Frecuentes

    La comisión habitual por cancelación anticipada ronda entre el 3% y el 4% más IVA (entre 3,63% y 4,84% final) sobre el monto que cancelás. Sin embargo, no siempre se cobra: si ya pasaron 180 días desde el otorgamiento o transcurrió al menos una cuarta parte (25%) del plazo original de tu crédito, la ley y los reglamentos bancarios prohíben cobrarte cualquier tipo de comisión o penalización.
    Podés cancelar sin pagar penalidad en cuanto cumplas el mayor entre dos plazos: 180 días corridos desde que el banco te liquidó el dinero o el 25% del plazo total acordado. Por ejemplo, en un crédito a 20 años (240 meses), a partir del mes 60 (año 5) cualquier cancelación parcial o total es 100% gratuita en bancos como Nación, Santander, BBVA, Galicia y Ciudad.
    Financieramente conviene reducir el plazo si tu presupuesto te lo permite: al mantener la misma cuota mensual y achicar meses, recortás drásticamente los intereses futuros y terminás el crédito años antes. Por el contrario, si tu objetivo es tener más aire financiero a fin de mes, reducir la cuota te otorga un alivio inmediato en tu flujo de caja manteniendo la fecha final de pago.
    Sí, la figura se conoce como subrogación o refinanciación hipotecaria. Consiste en solicitar un crédito en una nueva entidad con una tasa TNA más baja para cancelar la deuda que mantenés con tu banco actual. Para que sea conveniente, el ahorro generado por la menor tasa debe ser superior a los gastos de tasación, legajo y eventual comisión de salida.
    Si todavía no cumpliste el período de gracia legal, el banco calcula la comisión multiplicando el monto de dinero extraordinario que vas a amortizar por el porcentaje fijado en tu contrato de mutuo (generalmente 3% a 4%) y le adiciona el 21% de IVA. Ese importe se abona en el mismo momento en que realizás la operación de cancelación en la sucursal o por home banking.
    Sí, tenés derecho a solicitar la liquidación y cancelación total en cualquier momento. El banco calcula el saldo de capital adeudado en UVAs multiplicado por la cotización del día hábil y los intereses devengados a la fecha. Si superaste el umbral del 25% o 180 días, no pagás comisión de cancelación total.
    Al trasladar la hipoteca a otra entidad, no pagás impuesto de sellos por compraventa porque el inmueble ya es tuyo, pero debés contemplar honorarios notariales para cancelar la hipoteca anterior e inscribir la nueva, informe de dominio, tasación del perito bancario y gastos de legajo crediticio, habitualmente en el orden del 0,5% al 1,5% del saldo.
    Se descuenta directamente del saldo de capital puro adeudado (en UVAs), nunca de los intereses futuros. Esto es una ventaja enorme del sistema francés: al amortizar capital puro hoy, los intereses de todas las cuotas que restan se liquidarán sobre una deuda mucho menor, multiplicando tu ahorro real.
    Los seguros de vida sobre saldo deudor y de incendio de la propiedad se cobran en función del capital remanente. Si cancelás parcialmente tu crédito y reducís la deuda, la prima del seguro de vida baja en proporción. Y si cancelás el 100%, ambos seguros vinculados al crédito bancario se extinguen inmediatamente.
    Debés comunicarte con tu oficial de cuentas o ingresar al home banking en la sección de Préstamos / Cancelación Anticipada. Muchos bancos (como Santander o Galicia) permiten solicitar la simulación online antes de confirmar el débito, permitiéndote elegir explícitamente si querés achicar plazo o achicar valor de cuota.

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