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Calculadora de Rentabilidad de Alquiler en Argentina

¿Cuánto rinde realmente poner una propiedad en alquiler en Argentina? Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, el mercado inmobiliario recuperó dinamismo con contratos pactados libremente en moneda, plazos y mecanismos de ajuste. Sin embargo, evaluar el negocio inmobiliario exige mirar más allá del cobro mensual en pesos: las propiedades se compran y valúan en dólares, mientras que los alquileres suelen cobrarse en pesos ajustables. Esta calculadora te permite estimar tanto la rentabilidad bruta como la rentabilidad neta real (descontando expensas extraordinarias, ABL, mantenimiento preventivo y vacancia promedio), proyectar la evolución del cobro mes a mes frente al dólar y comparar el rendimiento del capital invertido frente a alternativas como el plazo fijo o la tenencia de moneda dura.
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¿Para qué podés usar esta calculadora?

Casos prácticos de la vida real donde esta herramienta te ayuda a tomar decisiones financieras claras y sin complicaciones:

🏢

Dueños que evalúan alquilar o vender

Si heredaste o tenés una propiedad desocupada, calculá la renta neta real en dólares descontando expensas, impuestos y vacancia para evaluar si conviene ponerla en alquiler tradicional o buscar otras alternativas de inversión.

🏗️

Inversores de pozo o propiedades terminadas

Determiná si el precio de compra del metro cuadrado en tu barrio o ciudad convalida un retorno anual atractivo en dólares antes de firmar el boleto o compromiso de compraventa.

🏦

Comparación frente a Plazo Fijo o Dólar

Analizá si el capital invertido en ladrillos rinde más que los instrumentos bancarios en pesos o si simplemente conviene preservar liquidez en dólares de acuerdo a las tasas vigentes del mercado.

📝

Negociación de contratos bajo el DNU 70/2023

Simulá la trayectoria de cobros a 12 meses según diferentes cláusulas de ajuste pactadas con el inquilino (aumentos fijos trimestrales, indexación por inflación IPC o contratos dolarizados).

lightbulbEjemplo práctico y Fórmula

¿Cómo se calcula?

La rentabilidad inmobiliaria se mide bajo dos conceptos fundamentales: 1) Rentabilidad Bruta (Gross Yield): Cociente entre el ingreso anual total en dólares y el valor de compra de la propiedad: (Alquiler Mensual USD × 12) / Precio de Compra USD × 100. 2) Rentabilidad Neta (Net Yield / Cap Rate): Es la métrica decisiva para el inversor, calculada deduciendo todos los costos operativos y de inactividad: (Ingreso Anual Efectivo USD − Gastos Anuales del Propietario USD) / (Precio de Compra + Costos de Adquisición USD) × 100. Los gastos del propietario incluyen expensas extraordinarias, impuesto inmobiliario/ABL, fondo de reserva para reparaciones (estimado en 1% anual del valor del inmueble) y la vacancia (meses al año en que el inmueble queda desocupado entre contratos, promediando 1 mes o 8,3% anual).

Ejemplo paso a paso:

Supongamos un departamento de 2 ambientes comprado en US$ 80.000 con un costo de escrituración y sellos del 4% (US$ 3.200), totalizando una inversión de US$ 83.200. Se alquila a $450.000 mensuales con un dólar de $1.250 (US$ 360/mes). En términos brutos, genera US$ 4.320 al año (5,4% bruto). Sin embargo, descontando 1 mes de vacancia (US$ 360), expensas extraordinarias ($180.000/año ≈ US$ 144), ABL ($60.000/año ≈ US$ 48) y mantenimiento estimado (US$ 800/año), el ingreso neto real anual es de US$ 2.968. La rentabilidad neta real sobre la inversión total resulta de 3,57% anual en dólares, lo que implica un período de recupero de 28 años para amortizar el capital invertido.
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Preguntas Frecuentes

En 2026, la rentabilidad bruta promedio de un alquiler residencial en CABA y principales centros urbanos oscila entre el 5,5% y el 6,5% anual en dólares, con barrios específicos que pueden alcanzar el 7,5% o más. Sin embargo, la rentabilidad neta real (descontando impuestos, mantenimiento y períodos de vacancia) se sitúa habitualmente entre el 3,5% y el 4,8% anual en moneda dura.
La rentabilidad bruta calcula los ingresos totales anuales por alquiler divididos por el precio de compra del inmueble, sin considerar ningún descuento. En cambio, la rentabilidad neta descuenta todos los costos obligatorios que afronta el propietario (expensas extraordinarias, ABL, reparaciones de plomería o pintura, comisión inmobiliaria y meses desocupado), reflejando la ganancia de bolsillo real sobre la inversión total.
Porque el inmueble es un activo dolarizado: se adquiere, se tasa y se vende en dólares estadounidenses. Medir el retorno en dólares permite saber si el inmueble preserva el poder adquisitivo internacional de tu capital o si el cobro en pesos se licúa frente a eventuales saltos cambiarios de la economía argentina.
Bajo el marco del Código Civil y Comercial y los contratos tipo actuales, el propietario suele asumir las expensas extraordinarias del consorcio, los impuestos inmobiliarios sobre la propiedad (como el ABL en CABA o ARBA en Buenos Aires), los gastos de escrituración iniciales y el mantenimiento estructural o preventivo (cañerías, termotanques, pintura general). Las expensas ordinarias y los servicios consumibles corresponden al inquilino.
La vacancia representa el período en que la propiedad no genera ingresos mientras se busca un nuevo inquilino o se realizan refacciones. Un promedio estándar de 1 mes desocupado al año reduce automáticamente los ingresos anuales en un 8,33%, lo que impacta sensiblemente en el yield neto del inversor.
Depende del perfil de riesgo y del ciclo económico. El plazo fijo tradicional en pesos puede ofrecer rendimientos nominales altos a corto plazo cuando la tasa le gana al dólar, pero conlleva un riesgo cambiario significativo ante devaluaciones. El inmueble en alquiler ofrece menor liquidez, pero conserva el capital respaldado en un bien raíz físico con renta periódica indexada.
Con el DNU 70/2023, las partes pactan libremente el índice y la frecuencia de actualización. Si el alquiler ajusta por inflación (IPC) y el dólar se mantiene estable, la renta en dólares sube mes a mes. Por el contrario, si ocurre una devaluación abrupta y el contrato ajusta con rezago, la rentabilidad en dólares cae temporalmente hasta que se aplique el siguiente tramo de ajuste.
El propietario debe tributar según su encuadre fiscal: a través del Régimen de Monotributo (donde existen beneficios especiales y exenciones según cantidad de inmuebles según la normativa de ARCA) o en el Régimen General (Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales). Además, algunas provincias aplican alícuotas de Ingresos Brutos sobre las locaciones inmobiliarias.

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